Bakıda evlərin qiymətini qaldıran 3 səbəb: Məmur sahibkarlığı, monopoliya, bir də…


Ötən gün mənzil probleminin gündəmi zəbt etdiyi bir vaxtda Bakı şəhərində və yaxın ərazilərdə yeni evlərin uzunmüddətli kreditlə hansı şərtlər daxilində verilməsi ilə bağlı araşdırma məqaləsi yaydıq. Tikinti şirkətləri arasında keçirdiyimiz sorğudan belə nəticə ortaya çıxdı ki, Azərbaycanda aylıq gəliri hətta 1000-1500 manat olan vətəndaşlar da asanlıqla ev ala bilməz. 

Bu kateqoriyadan olan şəxslər üçün ev probleminin həll olunması sadəcə o halda mümkün ola bilər ki, vətəndaş 20 il 66 kvadrat-metr ev üçün 160 400 manatı ödəməyə razılıq versin. Vay o günə ki, bu müddətdə şəxs işini və ya həyatını itirsin. Çünki əgər belə olsa, ortada nə ev qalacaq, nə də ödənilən vəsait şirkət tərəfindən geri qaytarılacaq.  

Minimum əməkhaqqı alan vətəndaşların isə durumu daha acınacaqlıdır. Axı aylıq gəliri 250 manat olan vətəndaş üçün 30-40 min ilkin ödənişi tapmaq sadəcə möcüzə sayəsində mümkündür. Mövcud məsələdə tragikomik məqam elə bu ilkin ödənişlərin həcmi ilə bağlıdır. Çünki 25-30 min manat nağd vəsaiti olan aşağı və orta təbəqənin nümayəndəsi bu pulla özlərinə həyət evi tikdirə bilərlər. Deməli, satışa çıxarılan mənzillər sadəcə “ali” zümrənin nümayəndələrinə hesablanıb.

Material dərc olunandan sonra sosial şəbəkələrdə oxucularımız Bakıda mənzillərin qiymətinin nə üçün bu qədər baha olması haqda da suallar verdilər. Həqiqətən də, bu fantastik qiymətlər necə müəyyən edilir? Nə üçün Bakı və ətraf ərazilərdə mənzillər maya dəyərindən dəfələrlə baha satılır? Qiymətlərin vətəndaşların büdcəsinə uyğunlaşdırılması üçün hansı tədbirlərin görülməsinə ehtiyac var?

“Yeni Sabah” bu sualların cavablarını iqtisad elmləri doktoru Nazim Bəydəmirli ilə birgə tapmağa çalışdı.

Bəydəmirli deyir ki, ipotekanın iki-üç növü var ki, bunlardan da biri sosial ipotekadır. Bu növ ipoteka dövlət büdcəsi hesabına maliyyələşdirilir. Sadə ipotekada isə banklar illik 8 faizədək kredit ayırırlar: 

“Qiymətlərin baha olmasının ilkin səbəb Azərbaycanda pulun baha olmasıdır. Bu, ümumi kreditlərin, həm də ipoteka kreditlərinin baha olmasına gətirib çıxarır. Tikinti şirkətlərinin verdiyi isə tam ipoteka sayıla bilməz. Çünki dediyim kimi, normal Azərbaycan qanunvericiliyində ipoteka illik faiz dərəcəsi 8 faizədək olan adi ipoteka və illik faiz dərəcəsi 4 faizədək olan sosial ipoteka hesab olur”.

Həmsöhbətimiz bildirib ki, onlar güzəştli kateqoriyadan olan vətəndaşlara müvəkkil banklar vasitəsilə verilir:

“Yəni hər vətəndaş bundan yararlana bilmir. Əgər ölkədə biznes kreditləri 15 faizdən yuxarıdırsa, o cümlədən istehlak kreditləri 30 faizə yaxındırsa, nəticə etibarilə banklar adi ipotekaya vəsait ayırmağa maraqlı görünmürlər. Bankın işi pul satmaqdır, investisiya şirkətlərindən vəsait götürüb daha baha satır. Əgər onlar daha baha pullarını satırlarsa, niyə adi ipotekaya pul ayırsınlar? 

Yəni dediyim kimi, bahalığın kökündə duran səbəb Azərbaycanda vəsaitlərin baha olmasıdır”.

Mənzillərin qiymətinin bu qədər baha olmasına gəldikdə, N. Bəydəmirli bildirib ki, qiyməti formalaşdıran, maya dəyərinə təsir edən amil rüşvət və korrupsiyadır: “Tikinti şirkətlərinə icazələrin alınmasında, köhnə məhəllələrin köçürülməsində əngəllər olur, yəni tikinti şirkəti daha çox pul xərcləyir. Çünki tikintidə olan rüşvət və korrupsiya çox böyük həcmdədir”.

İqtisadçının sözlərinə görə, bəzi qanunvericilik aktları kağız üzərində sadələşdirilsə də, reallıq fərqlidir:

“Rayon icra hakimiyyəti başçıları, memarlıq şöbələri, Bakı şəhər icra hakimiyyəti razılaşdırılmaları, texniki şərait verən “Azərsu”, “Azəriqaz” isə şərtləri ağırlaşdırır və nəticədə tikinti şirkətlərinin istər-istəməz xərcləri artır. Həmçinin son zamanlar bazarda monopoliya ucbatından dəmir və sementin qiyməti də qalxıb. Bu iki sahə, bina istehsalında istifadə olunan iki məhsul  Azərbaycanda monopoliyadadır. Bax, qiymətlərin baha olma səbəbləri bunlardan - məmur sahibkarlığı, monopoliya, bir də pulun baha olmasından qaynaqlanır. Ona görə də bu gün Bakı şəhərində təqribən 400 minə yaxın ailə kirayədə yaşayır, onlar özlərinə ev ala bilmirlər, sosial ipoteka da əlçatan deyil”.

Nazim Bəydəmirli vurğulayıb ki, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu vasitəsilə vəsait alan şirkətlər dövlətin vəsaiti hesabına sanki kommersiya obyektləri tikirlərmiş kimi maya dəyəri 300-400 manata olan evlərin kvadrat-metrini 900-1000 manata satırlar:

“Bir iqtisadçı kimi deyim ki, Bakı şəhərində mənzilin 1 kvadrat-metri 400 manatdan artığa başa gələ bilməz. Maya dəyəri budur. Ancaq maya dəyərini süni şəkildə artıran şəxslər var. Çox böyük həcmdə olan rüşvətlər və razılaşdırmalar vəziyyəti bu həddə çatdırıb. Belə olan şəraitdə vətəndaş necə mənzil alsın? 

Yəni dövlətin vəsaiti hesabına bir qrup insan adını sosial evlər qoyaraq həm də biznes fəaliyyətilə məşğul olur. Sosial evlərin qanunvericiliyə gətirilməsi mənim təşəbbüsümlə 2009-cu ildə olub. O zaman işçi qrupunun rəhbəri olaraq mənzil probleminin bütün dünyada həm də sosial evlər vasitəsilə həll olunduğunu qeyd etmişəm. Ancaq indi bu sosial evləri Azərbaycanda kommersiya obyektinə çeviriblər. Bundan yararlananlar ancaq sosial ipotekaya çıxışı olan şirkətlərdir. Şirkət deyəndə ki, hər şeyi dövlətin sifarişi ilə həyata keçirirlər. Çünki həmin evlərin layihələndirilməsinə, torpaq sahəsinin ayrılmasına birbaşa yuxarıdan göstəriş olur. 

Onlar digər tikinti şirkətlərindən fərqli olaraq həm də rüşvət ödəmir. Normal fəaliyyət göstərən azsaylı tikinti şirkətləri monopoliya ucbatında ölkəni tərk ediblər. Yerdə qalanlar məmur-oliqarx həyatına məxsusdur. Onlar da hansı qiyməti tətbiq etsə, vətəndaş onu ödəyərək alacaq. Çünki bazar iqtisadiyyatının əsas şərti olan rəqabət yoxdur”.

Mütəxəssis hesab edir ki, problemi aradan qaldırmaq üçün tikinti şirkətlərinin əl-qolunu açmaq lazımdır:

“Sosial ipoteka ilə bağlı məsələlər geniş təşviq olunmalıdır. Tikinti şirkətlərinin əl-qolunu açmaq lazımdır ki, onların ucuz maliyyə resurslarına çıxışı olsun. Çünki təsəvvür edin ki, biz xaricdə vəsaitlərimizi 1 faizə saxlayırıq, ancaq ölkədə kredit faizləri biznes strukturları üçün15 faizdən yuxarıdır. Olmazmı ki, vətəndaş üçün sosial ev tikə biləcək şirkətlərə həmin vəsaitləri heç olmasa 3-4 faizə versinlər, bu adamlar da tikib vətəndaşa evi ucuz təklif etsinlər. Belə olarsa, qiymətlər ən azı 2 dəfə azalar, hətta bir qədər də çox”.